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外资REITS信托基金觊觎中国购物中心市

发布时间:2019-07-14 03:25:36

外资REITS信托基金觊觎中国购物中心市场联商

在中国,巨型购物中心MALL的建设一浪高过一浪,随着面积增大的是所需资金的节节升高,一直深受资金链束缚的中国地产商们在开发对资本提出更高要求的MALL时,往往面临更大的风险。据摩根斯坦利的一份调查报告显示,在中国,只有10%的购物中心成功,专家认为,这在很大程度上是由于中国购物中心的融资渠道不畅所致。 REITS在美国 在本届购物中心年会上,购物中心开发的融资渠道拓展成为热点,这其中,REITS又成为热中之热。国际购物中心协会的总裁兼rcheval先生尤其详细介绍了REITS在美国的发展情况。 REITS的源头要回溯到19世纪80年代。它是多家投资者通过共同投资物业的一部分而共同成为所有者,在当时,对解决房地产的开发、扩张资金紧缺问题起了显着的作用。 1986年,美国允许REITS可以实际操作、管理地产项目。然而,一直到90年代初,REITS市场才开始真正起飞。当时的美国,因为整个80年代房地产过热,遭受银行和保险公司的政策调整,房地产经济转而出现低潮,资金变得异常紧缺。物业资产的市值缩水了一半,因为银根紧缩,融资渠道严重受阻。 1990年,在房地产市场不景气的时候,出现了199个私募的REITS,规模约有90亿美元。1993年-1998年间,共有150个私募的基金转为公开上市,其余的也纷纷合并为更大的公司。经历10年的发展,到2003年,全美公开发行的REITS数已达到171家,总资产近2000亿美元。 美国近一半的MALL是由REITS所投资拥有。 REITS良好的流动性、安全性和绩效使投资REIT成为一件非常有利可图的事。它的回报率比投资一般股票要高得多,2000年以来,REIT股票累计总回报率达到了134%。 过去5年以来,REITS每年的总回报率于其他所有主要的股票基准指数。 中美购物中心的异同 购物中心在两国的不同特点表现在投资机构组合、经营模式、管理模式等方方面面。但追本溯源,这些不同往往是由购物中心开发商的资金实力巨大差异导致。而导致这种差异的,又是中国投资机构组合元素太少,融资渠道过于单一。 现阶段我国购物中心的主要资金来源有:银行贷款、开发商自有资金和购房款。有数字显示,这个比例是3比3比4。一向只租不售的购物中心到了中国,购房款却成为主要来源,商铺投资者在投资组合中唱了主角。销售模式会主导其后的经营模式和管理模式,物业一旦分割售出,作为整体而存在的购物中心也就宣告了被肢解,因为统一管理众多的产权所有人几乎是不可能完成的任务,就算是真的做到管理成本也会是异常高昂。 相比之下,美国的投资组合有:开发商、专业管理公司、房地产投资信托及产业基金、其他金融机构的股权投资、银行贷款、商铺投资者。可以看出,美国的投资组合在金融工具的运用上是远远于中国的。 美国有几十家非常着名的购物中心开发商品牌,如西盟地产集团,它在美拥有250多家购物中心,这些都是非常有资金实力的上市地产集团。 REITS在中国内地的发展 事实上,除澳大利亚以外,RE-ITS在整个亚洲的历史都不是很长。迄今为止,共有20个,总市值82亿美元。2002年,新加坡REITS上市。2003年,香港拟定了《房地产投资信托基金条例》,在那一年,地产巨头和黄长实关于香港是否引进REITS的争论表现得非常积极。 REITS在中国内地重新广为谈论主要源于几份文件的出台。去年的6月和8月,中国人民银行和国务院先后颁布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(“121号文件”)、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),严格了房地产贷款条件。银根的收缩意味着几乎以银行贷款为命脉的地产商们必须寻找新的融资渠道。 目前,信托公司的房地产信托业务似被看好,去年第四季度,房地产信托项目37个,募集资金35亿元,联想到从2002年7月到2003年6月之前的一年信托公司发放房地产信托项目才20个,无论如何这是一个让人振奋的数字。 摩根士丹利对海外基金投资中国房地产市场的一项调研表明:在未来2到3年,将有约30亿美元的海外资金投向中国地产市场。除了新加坡的嘉德置地要推出RE-ITS外,美国汉斯地产去年在北京开发的住宅“公园大道”就是以“新兴市场房地产基金”为启动金,该基金由汉斯公司发起,合作方包括摩根士丹利及美国西部信托,规模为10亿美元,专用于发展中国家的房地产开发。荷兰投资信托基金管理公司Rodamco Asia,与香港置地合作收购香江花园第三期,收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高际服务公寓,整体收购浦东浦项广场,将其作为长期持有的收租型物业。 越来越多的海外基金进入中国,虽然可以预见双方的合作不会一帆风顺,诸如已有一些声音传来:目前国内很多企业达不到基金的审核要求,监管机制缺乏规范,但房地产市场和股票市场一样需要多元化的机构投资者,进来总是进步。诚如华伟所说,REITS入境,首先,可以补充我们的资本,其次,提升我们的管理技能,再次,强化我们和国际市场的融合。 作者:吴乐晋 李曲 来源:东方早报

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